Özellikle sanayi tesislerinin değerinde önemli bir yer tutan makine, teçhizat, taşıt araçları, yardımcı tesisler, demirbaşlar vs. gibi kalemlerin değerlemesi özel uzmanlık alanı gerektirmektedir. Sanayideki üretimin çeşitliliği dolayısıyla çok fazla sayıda kalem ve parametrenin olduğu bu tür tesislerin değerlemesi için gayrimenkul değerleme yöntemlerinden farklı yöntemlerin de kullanılması zaman zaman kaçınılmaz olmaktadır.

Sanayi tesisini oluşturan ekipmanlar çoğunlukla üretim cinsi, miktarı ve çeşidine göre farklılık göstermekte ve çoğunlukla az sayıdaki ekipman imalatçısı tarafından düşük miktarlarda bazen de sadece o tesise özel olarak imal edilebilmektedirler. Bunun sonucu olarak sağlıklı çalışan bir aktif 2. el piyasası (çok sayıda ve mantıklı hareket eden alıcı ve satıcının bulunduğu ve değerlerin piyasa koşullarında belirlendiği)  bulunamamaktadır. Aynı zamanda bu tür ekipmanları üretiminin düşük miktarlarda olmasından dolayı değerleri içerisinde AR-GE ve mühendislik maliyetleri yüksek bir bedel tutmaktadır. Ayrıca bu tür ekipmanların yıpranma oranlarının tespiti de her ekipman için farklı bir ekonomik ömür ve yıpranma söz konusu olduğundan ve bunların birçok parametreye bağlı olmasından dolayı oldukça zordur. Bu durum gayrimenkul değerlemesinde sıkça kullanılan “emsal karşılaştırma” ve “maliyet oluşumları” gibi yöntemlerin ekipmanların değerlemesinde direkt olarak kullanılmasını kısıtlamaktadır. 

Gayrimenkul değerlemesinde kullanılan kabul görmüş 3. yöntem olan “gelir yaklaşımı” yöntemi de gelire direk etki eden pazar payı, şirket ve ürün imajı, AR-GE, marka değeri vs. gibi  getirilerin elemine edilememesinden dolayı sağlıklı olarak kullanılamamaktadır. Açıkça toplam gelirin ne kadarının tesisi oluşturan ekipmanlar tarafından meydana getirildiğinin doğru olarak tespiti neredeyse mümkün değildir.

Daha önce belirttiğimiz gibi özellik arz eden bu değerlemeler için farklı değerleme yöntemlerinin de kullanılması gerekmektedir. Sıklıkla direk ekipman üreticileri ile irtibata geçip, benzer bir ürünün günümüz koşullarında değerinin ne olacağı ve beklenen ekonomik ömrü hakkında bilgi alınmaktadır. Sektörde faaliyet gösteren diğer firmalardan da zaman zaman benzer ekipmanlarla ilgili gerekli bilgiler alınmaktadır. Çoğu zaman yukarıda saydığımız değerleme yöntemleri bir arada kullanılmakta ve bunlara ilaveten birim kapasite/yatırım maliyeti, tesis maliyeti/ekipman maliyeti, direk kapasite oranlama yöntemi, firma kayıtlarından alınan bilgilerin indekslenmesi gibi yöntemler kullanılmakta veya bulunan değerlerin sağlaması bu yöntemler aracılığı ile yapılmaktadır.

Değeri belirleyen faktörler de, faaliyet gösterilen sektörün yapısına göre farklılık göstermektedir. Konuyu açmak gerekirse değerlemesi istenilen ekipmanların yaşı, kapasitesi, teknolojisi, üretim amacına uygunluğu, verimi, işletmeye olan faydası, ürettiği ürünün kalitesi gibi çok sayıda etmen değerleme işlemi sırasında göz önünde bulundurulmalıdır.

Erdal TÜRKEKUL
Değerleme Uzmanı
İzmir Bölge Şefi